联合资信的研究报告显示，中国商业地产在高速发展后积累了较住宅地产更为严峻的库存压力，资产减值风险尚未完全释放，但行业仍有广阔发展空间，企业正面临转型机遇与挑战。
从库存压力来看，商业地产库存倍数长期超出合理区间。2025 年 1-11 月，商业营业用房库存倍数超 12 倍，办公楼更是接近 15 倍，远超住宅的近 7 倍。资产价格对供需平衡影响显著，北京、上海因资产价格波动，库存风险突出，上海 2024 年商业营业用房库存倍数仍高达 27 倍；而重庆资产价格稳定，库存倍数维持在合理水平。对比日本经验，商业地产因开发周期长、运营要求高、监管滞后等因素，易形成更大价格泡沫，破裂后冲击更剧烈。
在周期复苏路径上，中日表现存在差异。中国零售市场整体展现消费韧性，商品零售和餐饮收入保持正增长，线上冲击基本见底，具备复苏基础，但城市间分化明显。办公楼市场则面临较大压力，一线城市空置率超 20%，是日本历史峰值的两倍，供需格局需长期控增量、去库存来扭转。日本通过长期缩减新增供应、经济复苏及业态调整，核心城市商业地产已恢复繁荣，其经验具有一定借鉴意义。
商业地产企业转型势在必行。参考日本企业穿越周期的经验，中国企业需向杠杆率下降、轻重分离、专业细分方向发展。目前，中国证监会已就商业不动产 REITs 试点征求意见，有望为行业提供新的融资渠道。同时，需重点关注三类企业的信用风险：2020 年左右大幅拿地扩张的企业、资产受限程度较高的企业，以及布局非核心城市与地段的企业。
展开剩余71%中国商业地产市场虽面临短期库存高压，但长期发展空间广阔。随着供给侧改革推进、行业转型深化及金融工具创新，商业地产市场有望逐步回归供需平衡，实现健康可持续发展。
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